Строительство кварталов «в чистом поле» или почему прогорают крупные девелоперы
Надежное строительное оборудование и грамотные проекты производства работ не спасают от финансовых потерь ни девелоперов, ни дольщиков. Информационные порталы пестрят заголовками о серьезных проблемах строительства одних, отчаянных протестах других и о скромных мерах, предпринимаемых государством, в данной ситуации. Уже прошла санация Urbаn Grouр, на очереди Вarkli. Только минувшей осенью обанкротилось около 70 российских компаний-застройщиков. Конечно, на фоне цифры, ныне существующих 2.5 тысяч, многие могут сказать «не велика потеря», но для рынка недвижимости и людей, выкупивших жилье или офисы на стадии возведения – урон существенный. В ряде случаев, власти обещают софинансирование и достройку объектов на основе, ранее утвержденных проектных решений. Также признается право дольщиков расторгнуть договора и вывести средства. Но если на достройку, правда, с существенной отсрочкой по срокам, и можно рассчитывать, то вернуть вложенное практически нереально.
На, сегодняшний день, накопилась усталость от ситуации с обманутыми дольщиками, проблемы необходимо решать в короткие сроки. В связи с этим большинство законодательных инициатив сосредоточены на выходе из данной ситуации и предотвращении таковых рисков в будущем. Одним из самых очевидных решений, можно назвать то, что недвижимость можно будет приобрести только в готовом виде, то есть возможности приобрести жилье на стадии строительства больше не будет. Накопленный опыт весьма красноречив и статистические данные показывают, что инвестиционная привлекательность объекта не может быть сохранена, если в итоговую стоимость заложить все риски строительства. Таким образом, велика вероятность, что первичный и вторичный строительные рынки по стоимости сравняются.
Еще одна проблема, которой следует уделить внимание – это правильное формирование задач и грамотное управление. Как показывает практика, девелопер «не видит» всю картину целиком, нет отлаженного взаимодействия проектного отдела с архитектурным, субподрядчиков с генподрядчиком, маркетологов и т.п. Зачастую, процесс проектирования основан на первоочередной задаче – пройти госэкспертизу, а у генподрядчика задача – строить как проще, использовать более бюджетное строительное оборудование и технологии. В связи с этим возникают изменения проекта из-за просчетов и скрытых ошибок, которые не учитывались с самого начала. Например, проект утвержден, но при рытье котлована выясняется, что стройка пересекается с теплотрассой - трубопровод надо переносить, а это время и дополнительные деньги. Или, необходимо установить грузовой подъемник или башенный кран, но это не возможно, т.к. прокопали траншею, перенося теплотрассу… Таким образом, приходится значительные средства тратить непосредственно на строительство и ремонт некачественного оборудования. При этом в бюджет уже не вписывается создание комфортной среды и социальное благоустройство территории, подъездных дорог, мы получаем башни «в чистом поле» с парковками и голыми дворами.